Comprare casa: cosa cambia dal compromesso al rogito | Novità ed occhio a non sbagliare

L’acquisto della casa comporta una serie di oneri legali. È fondamentale conoscere tutti i passaggi, per evitare sanzioni e possibili truffe.

La stipula di un contratto di compravendita relativa a un immobile si conclude solo dopo una serie di operazioni preliminari e assolutamente necessarie.

La prima fase è quella della proposta d’acquisto da parte del soggetto interessato all’immobile che avviene, nella maggior parte dei casi, attraverso un’agenzia. Il proprietario ha due possibilità: può accettare la proposta e, dunque, si impegna a concludere il contratto di compravendita oppure può fare una controproposta, che dovrà essere eventualmente accettata dall’acquirente.

L’accettazione della proposta comporta l’assunzione di un dovere giuridico da parte di entrambe le parti, la cui violazione è causa della cd. responsabilità precontrattuale e del conseguente risarcimento del danno.

Alla fase dell’accettazione segue la stipula del contratto preliminare. Si tratta di un documento che attesta la volontà delle parti di rispettare l’impegno preso e, per questo motivo, contiene la data entro la quale dovrà essere firmato il contratto di compravendita definitivo dinanzi ad un notaio (il cd. rogito). Permette, inoltre, ad entrambe le parti di avere un certo lasso di tempo a diposizione per compiere tutte le attività correlate all’acquisto, come, ad esempio, il trasloco.

Se una parte è inadempiente e rifiuta di concludere l’acquisto, l’altra può agire dinanzi al Giudice per chiedere il risarcimento dei danni oppure ottenere una sentenza che trasmette forzatamente la proprietà dell’immobile, dietro pagamento del prezzo concordato.

Attenzione, però, con il contratto preliminare la proprietà non viene trasferita, ma fa solo sorgere l’obbligo di trasferimento futuro. Da tale momento, inoltre, bisogna provvedere al pagamento della provvigione all’agente immobiliare (anche se non viene sottoscritto il rogito).

Contratto preliminare e rogito: quali sono le differenze e perché sono strettamente correlati?

Il contratto preliminare deve essere concluso in forma scritta e può assumere la forma della scrittura privata semplice tra le parti oppure dell’atto notarile. Quando oggetto della vendita è un immobile, è necessaria quest’ultima forma. Va, inoltre, registrato entro 30 giorni.

Anche il contratto definitivo va sottoscritto tramite atto notarile e comporta il trasferimento totale della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. A differenza della donazione, non sono obbligatori testimoni. All’acquirente spetta anche il pagamento delle tasse sull’atto di compravendita.

Nel caso in cui si tratti di prima casa, può beneficiare di una serie di vantaggi fiscali, ad esempio la riduzione dell’IVA dal 10% al 4% oppure la diminuzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%. La legge non stabilisce un limite massimo di tempo intercorrente tra la firma del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, ma è tutto rimesso alla volontà delle parti.

Il periodo che intercorre tra le due firme serve agli interessati per compiere tutte le operazioni necessarie, compresi gli eventuali controlli. Facciamo un esempio. Tizio è interessato ad un casa e presenta una proposta d’acquisto attraverso un’agenzia immobiliare. Il proprietario accetta la proposta e, dunque, le parti sottoscrivono il contratto preliminare, nel quale sono contenuti tutti i dettagli, come il prezzo dell’immobile, la data della stipula dell’accordo definitivo e le clausole speciali.

Nel periodo intercorrente tra i due atti, il futuro acquirente ha il tempo per controllare lo stato della casa, di decidere in merito a eventuali lavori di ristrutturazione e di esaminare tutta la documentazione. L’ultimo step del processo di compravendita è la stipula del contratto definitivo, dinanzi ad un notaio. Con il rogito, l’acquirente riceve la proprietà effettiva sull’immobile.