Acquisto casa, come funziona il contratto preliminare

Contratto preliminare per l’acquisto di una casa, cos’è? E quali sono la forma e i contenuti che deve avere questo tipo di contratto?

Attenzione anche alle clausole obbligatorie e accessorie dell’accordo che impegnano le parti (venditore e compratore) coinvolte nella compravendita dell’immobile a portare a termine l’affare.

Cos’è il contratto preliminare di vendita (o compromesso)? Niente altro che l’accordo con cui le parti coinvolte in un’operazione immobiliare si vincolano reciprocamente a stipulare il rogito davanti al notaio. Ossia il contratto che perfeziona la compravendita vera e propria, entro una scadenza stabilita.

Col contratto preliminare quindi si dà luogo a un vincolo giuridico che può essere sciolto soltanto per un valido e giustificato motivo. Per questo motivo il preliminare deve essere redatto in forma scritta e poi registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione va fatta entro 20 giorni dalla data della sottoscrizione del preliminare; entro 30 giorni se il compromesso è stato siglato con atto notarile.

Ma quali sono la forma e i contenuti che deve avere un contratto preliminare di vendita immobiliare? Passiamoli rapidamente in rassegna.

Che forma che deve avere il contratto preliminare per l’acquisto della casa

Prima di tutto il contratto preliminare per acquistare la casa deve avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo a pena di nullità, in quanto atti necessariamente legati. Il che vuol dire che va stipulato per iscritto, sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata da notaio o accertata giudizialmente.

La forma del preliminare deve essere la medesima del contratto definitivo anche relativamente a:

• eventuali modifiche;
• dichiarazione di recesso;
• cessione del preliminare;
• risoluzione consensuale.

Contratto preliminare, quale contenuto?

Alcuni aspetti vanno obbligatoriamente indicati nel contratto preliminare per la compravendita di una casa. Nel compromesso devono essere contenuti tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo. Invece gli elementi accessori possono essere rinviati quando si stipulerà l’accordo finale.

Il contratto preliminare deve indicare i dati

• delle parti: venditore e compratore;
• del bene oggetto della compravendita: l’immobile e le pertinenze, specificando il diritto trasferito dal vecchio al nuovo possessore (la proprietà, in questo caso).

Inoltre il promittente venditore è tenuto a fornire la documentazione necessaria che provi la titolarità del diritto, la libertà del bene da vincoli e pesi pregiudizievoli, oltre alla regolarità amministrativa dello stesso bene.

Il bene deve poter essere indentificato in maniera inequivocabile. Perciò la descrizione va fatta in modo che l’immobile sia determinato o perlomeno determinabile, anche con riferimenti esterni. Dunque si dovranno segnalare

• il Comune e l’indirizzo in cui è ubicato l’immobile;
• il piano;
• il numero dell’interno (quando c’è);
• il numero deli locali;
• i confini con altre proprietà.

È buona cosa anche indicare anche i dati catastali ed allegare una planimetria dell’immobile sottoscritta dalle parti. La cosa fondamentale – pena la nullità del preliminare – è la perfetta individuabilità dell’immobile.

Il prezzo e il termine per la stipula del contratto definitivo

Un altro elemento imprescindibile naturalmente è il prezzo dell’immobile. Il compratore può pagare degli acconti al momento della stipulazione, ovvero anticipare una parte della cifra totale per l’acquisto da versare col rogito. Il preliminare però sarà nullo se le parti con un documento scritto dovessero determinare soltanto le modalità del pagamento del prezzo di vendita senza però indicarne l’entità.

Nel preliminare compratore e venditore devono indicare anche il termine entro il quale concludere il contratto definitivo.  Il mancato rispetto del termine però non comporta lo scioglimento del contratto, a parte il caso n cui sia venuta meno l’utilità economica per stipulare il contratto definitivo oltre il termine concordato in fase di preliminare.

Le clausole accessorie del preliminare

Infine nel contratto preliminare si possono inserire altre clausole, dette «accessorie». Ossia clausole non obbligatorie ma che definiscono meglio i dettagli della compravendita.

Tra le clausole accessorie più importanti ci sono:

• la clausola risolutiva espressa: con questa clausola si prevede che la mancata esecuzione di una determinata obbligazione, secondo le modalità concordate, porti alla risoluzione del contratto e, dunque, alla cessazione dei suoi effetti.
• la condizione sospensiva dell’acquisto: con questa clausola le parti subordinano l’efficacia del contratto preliminare al verificarsi di un evento futuro e incerto. Ad esempio alla concessione di un mutuo per l’acquisto dell’immobile.